知らないと損する!フィリピン不動産投資で知っておきたいこと
順調に経済成長を続けるフィリピンは、東南アジアの中で今最も投資先として人気の国です。
物価が安いため不動産価格も安価で、コンドミニアムの分譲を中心に、日本人にも購入者が増えています。
首都マニラをはじめとする都市部には次々と新しい住居が建設され、人口も増えているため需要も十分にある状態です。
転売、賃貸、あるいは自分で住むなど、運用方法もさまざま。
将来は不労所得を得ながら南国でのんびり暮らしたいと考えている人も多いでしょう。
しかし、メリットが多いフィリピン不動産投資であっても、気をつけなければならないことは多々あります。
やはり海外で不動産を買うのというのは、簡単に決められることではないですし、日本とは法律などで異なる部分も多いので、先に学んでおくべきことがたくさんあるのです。
今回は、フィリピン不動産を購入する前に知っておきたい重要なポイントをご紹介します。
■土地は買えない
フィリピン不動産といっても、タイプはいろいろあります。
日本でも、マンション、アパート、一戸建て、テラスハウス・・などなどいろんな物件がありますよね。
ただ、フィリピンでは基本的にコンドミニアムの一択になってきます。
なぜなら、外国人投資家はフィリピンでは土地を買うことができないからです。
つまり、一戸建ては実質買えないということ。
フィリピン人の配偶者がいてその人の名義で買うことはもちろん可能ですが、日本人が個人で買う場合は概ねコンドミニアムになると覚えておきましょう。
また、「コンドミニアム法」というのがあり、1つの建物の中でも外国人が持てるのは全戸数の40%です。
残り60%はフィリピン国籍を持つ人でないと買うことができません。
■税金もいろいろある
日本の不動産にも様々な税金がかかると思いますが、フィリピン不動産には以下のような税制が存在します。
■印紙税:物件売買価格または市場価格の高い方に対して1.5%
■公証費用:市場価格の1〜2%
■地方譲渡税:物件価格または市場価格の0.5%〜0.75%
■不動産収入税:賃貸収入の25%
■キャピタルゲイン税:物件価格または市場価格の6%
■不動産仲介手数料:物件価格の3〜5%
また、税制や税率は変更になることもあります。
購入の都度、確認することが必要です。
■転売や賃貸のお客になるのは外国人
フィリピンで不動産を買っても、転売や賃貸のお客になるのは基本的に外国人です。
日本人が買うようなコンドミニアムは基本的に価格が高いため、現地フィリピン人が購入したり住んだりすることはほとんどありません。
つまり、最初から外国人相手になるということを踏まえて、物件を選ぶ必要があるのです。
ローカルの人たちのニーズを満たすものを購入しても、買い手はいません。
外国人にはどこのエリアが人気なのか?どういった職種に就いている人に売りたいのか?どこの国籍のどんな層がターゲットなのか?交通の便や住環境はどうか?
よく考えてから購入しないと、誰にも需要がなく買ってもらうことも住んでもらうこともできません。
なお、駐在員や旅行客など外国人に人気の不動産エリアは、メトロマニラのマカティやボニファシオ・グローバル・シティなどの富裕層エリアです。
これらのエリアでは不動産価格も自ずと高めになります。
また、利便性だけでなく将来的に価格が上がりそうなエリアをチェックすることも重要です。
■プレビルド物件が主流
フィリピン不動産購入の特徴としての最たるものが、外国人は主にプレビルド物件を購入するということです。
プレビルドとは、物件の工事が終わる前の計画段階で契約する購入方法。
実際に部屋を見てから買うことができない、というデメリットはありますが、価格が安く完成後に高くなるので、転売して収益を得るキャピタルゲインに向いています。
ただ、プレビルド物件には、頭金を払ったは良いものの、物件の工事が途中でストップしてしまい完成しなかった、という日本では考えられないような事例も存在します。
こういったリスクを避けるためには、大手の信頼できるデベロッパーの物件を購入することが重要です。
あまり知られていないマイナーで小さな会社の物件を購入すると、途中で資金ショートを起こして工事が進まなくなることがあるのです。
なお、プレビルド物件は、頭金を分割払い→残金を一括払い、という方法で支払うことになります。
残金一括払いには現地銀行のローンも使えますが、フィリピン経済の動向によってはコンドミニアムの価値が落ちてローンが組めなくなる可能性もあります。
また、もしも残金を一括で払えない場合は、頭金が返ってこないこともありますので注意が必要です。
不動産購入契約前に、ある程度のまとまった資金が必要になることも覚えておきましょう。
■ノンリコースローンとは?
フィリピン不動産購入には、「ノンリコースローン」という支払い方法も存在します。
ノンリコースローンとは、途中でローンが返済できなくなっても、残った分を銀行が負担してくれるというもの。
万が一払えない事態になっても負債を抱えずに済むのが特徴です。
しかし、ノンリコースローンは金利が高いほか、融資を受けるのにリタイアメントビザ もしくはクオータビザを取得していることが条件になるため、簡単に誰でも利用できるわけではありません。
■登記までには時間がかかる
フィリピンでは、コンドミニアムを購入し引き渡されてから登記が完了するまでに時間がかかります。
場合によっては1年以上かかることもあります。
転売の時期をすでに決めている場合、登記のタイミングがずれて計画通りにいかないこともあります。
あらかじめ余裕を持ったスケジューリングが必要です。
また、転売するまでの間は空室になってしまいますので、その間に賃貸で運用することも検討しておくべきでしょう。
■賃貸のハードルが高い
フィリピンには、日本の不動産会社のように、売買仲介、内装手配、物件管理までをすべてワンストップで行なっているような会社はありません。
ほとんどの場合賃貸管理はデベロッパーが行なっています。
日本の「SUUMO」や「HOMES」のような総合不動産サイトもないので、入居希望者は希望のコンドミニアムのデベロッパーから直接空室を探します。
つまり、日本よりも自分の物件を見つけてもらう可能性が低く、なかなか入居者が見つからないというリスクがあるのです。
早く空室を埋めたいと思ったら、賃貸管理サービスを提供している会社を自分で探し、そこに依頼する必要があります。
■契約書はすべて英語表記
当然ながら、不動産購入に関する契約書類は日本語ではなくすべて英語表記です。
税金の支払い期限など、細かい部分を見落とさないように注意しないといけません。
支払いが遅れると罰金やペナルティが課されることがあります。
あまり英語に自信がない人は、専門のエージェントに内容をチェックしてもらうようにしましょう。
■銀行口座が必要
フィリピンでプレビルド物件を購入する際には、銀行口座が必要です。
また、賃貸で不動産を運用した場合の賃料の受取窓口としても使います。
銀行口座を開設するには、パスポートや身分証明書などのほか、一定額の預け入れ金を用意しなくてはいけません。
その他、本人がフィリピンに滞在している証明など、スムーズにいかないこともあるので、日本の不動産管理エージェントにサポートをお願いすると良いでしょう。
■プレビルドではない物件を購入した場合
外国人がフィリピン不動産を購入する際に最もポピュラーなのはプレビルドですが、完成後の転売物件や中古物件を買うこともできます。
その際は、以下のことに注意しなければなりません。
・前の所有者が税金(固定資産税など)を支払い終わっているか
・売主に管理費が光熱費の滞納がないか
こういった支払いが残っていた場合、前の持ち主に払ってもらわないとトラブルの原因になります。
■プロのアドバイスでベストな投資を
フィリピン不動産購入は、簡単なようで複雑なプロセスが多々あります。
また、専門の知識や現地事情に詳しくなければ損をしてしまうことも。
賢く購入し、上手に運用するためには、プロのアドバイスを受けることをおすすめします。
BTWINは、マカティやBGCなどの人気エリアから投資に適した不動産を紹介しているほか、管理や運用方法までサポート。
さらには銀行口座の開設や登記までお手伝いします。
フィリピンのことはまだ良くわからないけど不動産投資に興味はある・・そんな方はぜひ一度ご相談ください。
あなたのニーズに合った物件やエリアを知り、ベストな投資を行いましょう。
お問い合わせはこちらから。