フィリピン不動産購入前に知っておきたいこと

フィリピン不動産を、資産運用あるいはセカンドライフを送るための住居目的で購入したい日本人が増えています。

東南アジアの中でも、今フィリピンは最も経済成長を続けている国であり、人口も1億人を突破し、今から35年に渡って発展し続ける見込みとなっています。

物価は少しずつ上昇していますが、現在の不動産価格は日本の東京の一等地と比べると4分の1程度。

将来見込まれている物価上昇の前に、利回りの良い物件の売買がどんどん進んでいます。

 

しかし、投資初心者やフィリピンについてよく知らない方は、まずはフィリピンで不動産を買う際の重要なポイントについて知っておきましょう。

日本で不動産を購入する時とは事情がいろいろ異なりますので、注意してください。

 

<コンドミニアム販売形態の種類>

 

■プレビルド

プレビルドとは、まだ完成していないコンドミニアムのことです。

建設工事をしている段階で購入します。

フィリピン不動産の購入においては、完成後よりも建設中に契約するのが一般的です。

価格が安く、分割払いやローン払いも可能で、キャピタルゲイン(売却益)が期待できるのが特徴です。

契約が早ければ早いほど安い価格で購入できますし、完成が近づくほど高くなっていきます。

ですので、多くの投資家たちは、新しいコンドミニアムが建設されれば、できるだけ早くチェックしています。

一括払いにすれば、5%〜15%ほどディスカウントされた価格で購入することも可能。

フィリピンの経済成長に伴って不動産市場の価格も上昇が見込まれていますので、まだ安価で購入できる未完成のうちに所有し、完成後に資産価値が上がったら売却する方法がスタンダードです。

デメリットとして挙げられるのは、フィリピンという土地柄もあって、物件がなかなか完成しない、あるいは建設自体が行われないこともあり得るということ。

完成時期が予定から大幅にずれ込むこともあります。

そういった物件に一括で資産を投じるのは、やはりリスクはあるでしょう。

計画段階でお金を払い、その後完成までの数年間は特にリターンがありません。

つまり、忍耐が必要になります。

また、ローンの組み方が日本より複雑であるため、信頼できる仲介業者を探す必要もあります。

完成後に得られるキャピタルゲインが期待通りにならないこともあります。

通常、プレビルド物件は、完成後に物件価格が30%上がります、

しかし、これは必ずしも転売時に30%増しの価格で売れるという意味ではありません。

不動産の価格はタイミングによって上がりもしますし下がりもしますので、いつ売却するかというのは賢明な判断が必要です。

売りたい!と思ったタイミングでは、大きなキャピタルゲインが得られないこともあるので、1〜2年間様子を見ながら決めると良いでしょう。

 

■中古物件(リセール)、ラッシュセール

プレビルドほどの情報は出回っていないものの、デベロッパーが中古物件やラッシュセール(売却を急いでいる物件)を紹介されることもあります。

中古物件には、物件が完成した直後に売りに出されるRFO(Ready for Occunpancy)という形態も含まれます。

簡単に言うと新古物件です。

ラッシュセールとは、プレビルド物件を購入したオーナーが何らかの事情で支払いが滞り、契約後すぐに売却するケースです。

普通にプレビルド物件を購入するよりも安いため、ラッシュセールの情報を手に入れた方はラッキーと言えます。

 

<コンドミニアム購入時の支払い方法>

フィリピン不動産購入の際に利用される支払い方法には、

・現金一括購入

・分割払い

・ローン

があります。

現金一括購入の場合は10%〜15%のディスカウントが受けられ、分割払いは10%〜15%の頭金を支払ったあと、残りは工事の竣工時に小切手で支払うのが一般的です。

ローンは、日本人でも現地の銀行を利用できます。

融資限度額は60%で、期間は最長20年、利率は年4.5%となっています。

 

<コンドミニアム購入のエリア選び>

フィリピンは各地でコンドミニアムの建設が進められていますが、どこのエリアの物件を購入するかは大変重要です。

いくら安く購入できても、将来的に需要がなければリターンはありません。

やはり、インフラが整っていて人が集まっている都市がおすすめです。

例えば、下記のような主要エリアでは、利回りも大きくなります。

・メトロマニラ:7.01%

・レガスピ:7.38%

・サルセド:7.35%

・ロックウェル:6.39%

(参考:Global Property Guide 2016年)

もちろん、現在発展途上にあるフィリピンでは、こういった事情も日に日に変化していますので、常に動向をチェックする必要はあります。

BGC(ボニファシオ・グローバル・シティ)の物件も人気で、地価の上昇率も高いため、多くの投資家がこのエリアにも大いに注目しています。

 

フィリピン不動産購入においては、上記のようなポイントをしっかり抑え、知識と賢明な判断を持って決めましょう。

どこのエリアのどのような形態の物件を、どのような支払い方法で購入するべきか?まずは自分の資産運用プランをエージェントに相談してみてはいかがでしょうか。

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