フィリピン不動産の利点とリスクとは？
東南アジアの不動産に人気が集まる昨今ですが、フィリピンはその中でも相場が上昇しているため特に注目したい国です。
経済成長が目覚ましいフィリピンは、将来性もあり不動産投資にチャレンジするには非常に良いチャンスと言えます。
いわゆる高級コンドミニアムの価格は、東京都心の最高級マンションの4分の1ほどです。
日本人が購入するのは、ほとんどがコンドミニアム、もしくはタウンハウスと呼ばれる低層の集合住宅になります。
＜メジャーなのはプレビルド契約＞
プレビルド（Pre-build）契約とは、まだ完成していない物件を購入することです。
工事が始まる前に契約すれば価格は安く、着工後にどんどん価格が上がっていくため、完成後に転売することで収益が発生します。
コンドミニアム完成には通常3〜5年かかりますので、長期間かけてゆっくり投資できる方におすすめです。
＜プレビルド物件の探し方＞
プレビルド物件は、一般には情報があまり出回っていません。
そのため、信頼できる仲介業者を利用して紹介してもらうことになります。
＜フィリピン不動産投資におすすめのエリア＞
フィリピンで今発展が目覚ましいのは、マニラのマカティ、BGCを含むタギッグ市、そして英語留学や観光で人気のセブなどです。
マカティの中でも、レガスピ、サルセド、ロックウェルといった富裕層が集まっているエリアは特におすすめです。
これらのビジネスの中心地になっているエリアは、今後数十年に渡ってさらに都市化が進み、不動産価格も上昇していくことが見込まれています。
実際、日本人向けのコンドミニアムはこれらのエリアに集中して建設が進んでいます。
＜エリアの選び方のポイント＞
上記を踏まえた上でエリアを選定したら、さらに以下のようなポイントをチェックしておくと良いでしょう。
・住んでいる、もしくはこれから増えるのはどんな層か？（学生なのか、ファミリーなのか、外国人なのか？など）
・物件の近くに住みやすい環境（スーパーや病院など）が整っているか？
・中心地までのアクセス、渋滞はどうか？
・将来的に人口が流出しないかどうか？
・旅行者がたくさん集まるエリアか？
また、フィリピンはエリアによって気候も違いますし、天災が起こりやすい場所、インフラ整備が未発達な場所などもあります。
あなたが考えるターゲットがどんなところに住みたいと考えているかを考えてみてください。
こういった項目を調べておくだけで、これからどうやって不動産を使って資産運用していくべきかが見えてきます。
■フィリピン不動産の利点
＜フィリピン不動産の利回り＞
さて、まず気になるのは利回りですよね。
フィリピン不動産は資産運用にも利用されますが、どのくらいのリターンがあるのでしょうか。
たとえばマニラのコンドミニアムの場合、平均利回りは6％程度、物件や運用方法によっては10％も可能と言われています。
これはアジアの中でも非常に高い水準です。
フィリピン不動産の利回りが良い理由として、人口増加による住宅需要の高まりや、海外からフィリピンへ流入してくる人々による需要が挙げられます。
これらの人々の流れのおかげで、マニラのコンドミニアムは空室率が低い状態にあるのです。
＜ペソが安定している＞
海外に投資する際には、為替リスクもつきものです。
リーマンショック時には、新興国の通貨の多くが下落しました。
しかし、フィリピンペソの下落は6.2％と大きなダメージにはならず、平均変動率も1.5％とかなり安定しています。
フィリピンペソが安定している理由としては、アメリカや中国に経済的に依存していないという点が挙げられるでしょう。
アメリカが失脚しても、フィリピンにはほとんど影響がないのです。
また、海外出稼ぎ労働者（OFW）による絶え間ない外貨流入も、ペソの安定につながっています。
＜人口増加＞
フィリピン経済が今後も安定して成長すると見込まれている理由として、人口増加も大きいです。
2015年に1億人を突破したフィリピンの人口は、現在もなお増加し続けています。
しかも平均年齢が23歳と若く、労働人口も確保しています。
こういった点を見ても、海外からの企業進出や人口流入が期待できるでしょう。
■フィリピン不動産のリスク
上記のように、メリットが大きいフィリピン不動産投資ですが、リスクも存在します。
具体的には、下記のようなものがあります。
＜コンドミニアム過剰供給状態＞
需要が大きく空室率が低いと言われているフィリピンのコンドミニアムですが、あまりにも急速な勢いで建設が次々と進んでいるため、過剰供給になっているとも指摘されています。
たとえばマニラ首都圏の空室率は10％ほど、外国人の多いマカティでも12％を超えており、賃料もだんだん下落しています。
ただ、新しい流れとして、中国や台湾の企業が続々とフィリピンに進出しているという側面もあり、今後また住宅需要は高まるとの予想もあります。
つまり、利回りは一旦下がっても、また上昇する可能性も高いです。
そこの見極めは難しいところではあります。
＜バブルが崩壊する？＞
フィリピンは今、日本のバブル時代を経験しているような感じです。
つまり、バブルがあるということは、それが崩壊するリスクも持っていることになります。
ただし、日本のバブルが崩壊した時代と、今のフィリピンとは条件も環境も違います。
同じ道をたどるとは限りませんし、今フィリピンが抱えているポテンシャルを考えると、もしかすると日本よりも経済発展していく可能性だってあるのです。
＜プレビルド物件が完成しない？＞
プレビルド物件では、工事が始まる前に契約します。
しかし、頭金を払ったにも関わらず、一向に工事が始まらず、ついには中止になるという事態もフィリピンではありえます。
そうなれば当然、収益も利回りもありません。
ただし、これは信頼できるデベロッパーを選べば防げることでもあります。
仲介してくれるエージェント選びも重要です。
BTWINでは、フィリピンでも特に信頼のおける大手デベロッパーが手がけた優良不動産のみを厳選して紹介しています。
もちろん日本語で相談ができますので、まずは一度お問い合わせください。
■リスクよりも利点が多いフィリピン不動産
フィリピン不動産についていろいろ調べてみると、やはりリスクよりも利点の方が多いことが分かってきます。
世界中の投資家が熱い視線を送るのも納得です。
どんな投資でもリスクはつきものですが、フィリピン不動産に関しては確実にメリットのほうが大きいです。
ただ、同じアジアの国であっても、フィリピン人と日本人の国民性が大きく異なっていることから、手続きがスムーズに進まなかったり、コミュニケーションの面でストレスを感じることはあるかもしれません。
また、リスクとは言わないまでも、税金や土地が購入できないなど外国人への制限もあります。
こういった点を理解した上で、ある程度の資金を使って優良な物件を購入すれば、高い利回りで資産運用が可能なのです。
予算としては、最低1,000万円くらいを用意しておくと良いでしょう。
投資に失敗しないためにも、まずは一度現地を訪れてフィリピンの今をしっかりを自分の目で確かめることが大切です。
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不動産購入も視察も、専門家に相談してまずは疑問を解決していくことをお勧めします！
