フィリピン不動産投資で失敗しないために

フィリピンは現在、東南アジアの中でもずば抜けて成長スピードが速く、不動産投資の人気が年々高まっています。

賃貸しや転売などで高い利回りを得ることはもちろん、自分自身のセカンドライフを送る移住先としても使えるなど、利用方法もさまざまです。

そんなフィリピン不動産を求めて、日本からも数多くの投資家が進出しています。

首都マニラやセブをはじめ各都市でも、新しいコンドミニアムが次々と建設されていっています。

 

しかし、不動産投資というのは決して安い買い物ではありません。

当然ですが、リスクもあります。

今回は、フィリピン不動産を購入する際に知っておきたい失敗しないためのポイントをいくつかご紹介しましょう。

 

<フィリピン不動産を購入する時に注意したいこと>

 

■プレビルド物件のリスクとは?

フィリピン不動産では、プレビルドで物件を買うのがメジャーになっています。

プレビルド(Pre-build)とは、まだ建物が建設される前の物件のこと。

先に購入の契約を結び、支払いも始めます。

メリットとしては、割安で購入できること、分割購入できること、ローンが利用できること、キャピタルゲイン(建設後に、より高値で売って利益を得る)に期待できることなどが挙げられます。

しかし一方で、日本ではありえないことですが、物件自体が完成しないというリスクがあります。

建設されるはずだったコンドミニアムがいつまでたっても建たない、というケースです。

特にケソンのような地方では、大手ではなく個人が手がけている物件もあり、計画中に資金を上手く調達できず、建設が途中でストップしてしまうのです。

これを回避するためには、信頼できるデベロッパー(開発会社)を選ぶことが重要です。

メジャーで信頼度の高いデベロッパーとしては、アヤラランド、メガ・ワールド、フェデラル・ランド、DMCIホームズ、センチュリー・プロパティーズ、SMDCなどが挙げられます。

 

■賃貸管理は自分で?

日本でマンションなどを不動産を所有している場合、物件の管理だけでなく、入居者募集などの賃貸管理まで委託できる会社がありますね。

しかし、フィリピンではそういった管理専門の会社がありません。

そのため、物件を所有したはいいものの、自分で入居者や買い手を探さなければなりません。

場合によってはすぐに見つからず、なかなか利益に繋がらないというリスクがあります。

現在フィリピンへ進出し、物件管理から売買の仲介まで全部請け負うサービスを提供している日本の企業も出てきているようです。

 

■物件のメンテナンス

日本では所有している不動産を管理会社に委託すれば、部屋のクリーニングやリノベーションなどのメンテナンスをすべて任せることができます。

フィリピンにも同じようなシステムがあり、基本的にオーナーが管理をする必要はありません。

しかし、メンテナンスにしても清掃にしても、日本と同じレベルを期待することはできません。

定期的に物件の様子がどうなっているかを報告してもらうようにして、部屋の老朽化をなるべく防ぐようにする必要があります。

 

■いつ売れるか分からない

購入した不動産を転売して利益を得たいと考えている場合、売却のタイミングというのは非常に重要です。

高く売れるに越したことはないですが、逆に下がることもありえます。

そして、そうやって待っている間にも管理費は発生します。

なかなか売るチャンスが訪れないというのも、不動産投資のリスクの1つです。

 

■エリア選びでの失敗

フィリピン不動産は今、マニラのみならずいろんな都市に建設されています。

自分が住む目的ならどこでも良いですが、キャピタルゲインやインカムゲインを狙っているなら、売れるエリアに持つことが大変重要です。

日本では駅や電車の路線に近いことが重要視されますが、フィリピンの場合はコンドミニアムに住む層が普段電車を使うことはほぼありません。

逆に人気なのは、ショッピングモールの近くやオフィス街など、移動しなくても生活できる便利な場所です。

フィリピンは交通渋滞がひどいため、人々はできるだけ中心街を好みます。

また、自分が住む目的だとしても、どこがどういった特徴のエリアなのかをよく知っておくべきです。

一見便利そうに見えても、台風の時期に簡単に洪水になるエリアもフィリピンにはたくさんあります。

 

■妥当な価格帯を判断するのが難しい

フィリピン不動産は日本の不動産よりも安いことは間違いありません。

たとえば600万円程度からでも購入はできます。

しかし、いくら買値が安くても、転売もできないし入居者もいない、という状態が続いてしまっては、所有している意味がありません。

また、どのような客層がその物件を求めているのかも知っておく必要があるでしょう。

富裕層をターゲットにするのか?地元フィリピンの中間層をターゲットにするのか?などによっても選ぶべき物件は変わってきます。

ただ安さだけで選ぶのではなく、どのような目的で購入するのかを先に決めておくことが重要です。

そしてまず、自分が購入したい価格帯はいくらぐらいなのかを設定しておきましょう。

そのあとで、立地や部屋の間取りなどの条件を決めていきます。

また当然ですが、購入する前に実際に現地を訪れて自分の目で確かめることも大事です。

 

■フィリピンペソ高の為替レート

海外の不動産を購入するということは、為替レートの変動にも注意しなければなりません。

購入後に円安になり、売却時は期待していたほど利益が発生しない、というリスクもあります。

売却するタイミングというのも非常に重要です。

 

 

いかがですか?

フィリピン不動産を購入する際には上記のようなポイントをしっかりおさえた上で、慎重に選択しましょう。

信頼できるデベロッパーやエージェントを探すのはもちろんですが、自分自身でも現地のことをよく調べるなど、努力も必要だと思います。

その上で、分からないことは専門家に相談してみましょう。

BTWINでは、フィリピン不動産購入にあたっての相談を受けているほか、フィリピン視察ツアーの手配なども行なっています。

ぜひ一度お問い合わせください。

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