フィリピン不動産投資を始める前に知っておきたいこと
東南アジア諸国の中でも群を抜いて将来性が高いと言われているフィリピン。
経済が順調に成長しており今後も続く見込みであることから、不動産投資にも最適と言われています。
しかし、投資である以上一定のリスクは伴います。
付け焼き刃の知識だけで焦って購入し、失敗する人も少なくありません。
今回は、フィリピン不動産を購入する前に知っておきたいポイントをご紹介しましょう。
■不動産を購入する目的を明確にする
投資の目的は何か？
実はそれをあまり明確にせずに、なんとなく将来役に立ちそうだから、という理由でフィリピン不動産を購入する人もいるようです。
しかし、これではあまりうまく運営できないパターンが多くなっています。
「フィリピンは経済が安定していてリスクが低いから」
「フィリピン不動産は利回りが高いから」
「フィリピンのコンドミニアムは価格が安いから」
これらも確かに不動産購入の動機にはなるかもしれませんが、できればもっと自分の人生プランに合わせて、具体的にしていきましょう。
たとえば、
■会社員として働きながら家賃収入で第二の収入を得たい
■年金受給が期待できないので老後に不労所得がある状態にしたい
■すでに高収入だが、節税対策で不動産投資したい
・・などなどです。
大事なのは不動産を手にいれることではなく、その不動産を使って何がしたいのか？という点なのです。
さらに、いつまでに？いくらくらいの？どのくらいの収入が欲しいか？なども明確にすることで、より自分に合った不動産を探すことができます。
「みんな買っているから買っておいた方が良さそう！」ではなく、最終的にどのような状態になることを望むのかを、まずははっきりさせましょう。
そしてのゴール地点からブレークダウンして考えていくと、どこのエリアの、どのくらいの価格の物件が向いているのかが見えてきます。
■土地は購入できない
フィリピン不動産ではフィリピンの法律が適用されますので、ある程度は勉強しておくべきかもしれません。
まず基本的な事項として知っておきたいのは、日本人を含め外国人は土地を買うことはできないということです。
ほとんどの外国人投資家はコンドミニアムの1室を購入することになるのであまり関係ないかもしれませんが、一戸建てを買うのは自分名義では難しいということですね。
土地も購入したい場合は、フィリピン人の配偶者の名義で買う、あるいは現地法人を設立して法人名義を持っていれば買うことができます。
ただし法人に関しても、「株の所有率が60％以上フィリピン人でなければいけない」「代表者はフィリピン人でなければならない」などのルールが存在します。
なかなかハードルが高いですよね。
なお、コンドミニアムに関しても建物の戸数のうち60％以上はフィリピン人でなければならない、という条件もあります。
つまり、私たち外国人が買えるのは建物全体のうちの40％の部分ということです。
■物件が完成しない？！
フィリピン不動産を購入する際は、多くの場合「プレビルド」になります。
物件を建設する計画段階で購入し、購入後に工事が始まるという形態です。
完成している不動産を買うよりも安価なのが特徴で、工事が進むごとに価格は上昇していきます。
好立地に建てられるコンドミニアムはやはり人気で、購入者が続出し、すぐに売り切れになります。
しかし、プレビルトにはある大きな不安要因が1つあります。
それが、物件が完成しない可能性がある、という点です。
工事自体が始まらない、あるいは始まったけれど途中でストップした、そんな事例は実際にあります。
デベロッパーが建設資金をショートしてしまった場合に起こるトラブルです。
この場合、最初に払った頭金（不動産価格の10％など）は返ってきません。
信じられないことかもしれませんが、フィリピンでは珍しいことではないのです。
■大手デベロッパーを選ぶ
ではこういったトラブルを避けるにはどうすれば良いのか？ですが・・・
まず、不動産を購入する際には出来るだけ大手デベロッパーを選ぶようにしましょう。
大手デベロッパーには以下のような会社があります。
■Ayala Land Premier
フィリピン最大の財閥「アヤラグループ」に属し、最高級コンドミニアムを手掛ける。
■Shang Properties
フィリピン全土にホテル、コンドミニアム、高級オフィスビルなどを多数建設している。
■Mega World
コンドミニアムのみならずカジノや複合施設、PEZAエリアの開発なども行っている。
■Rockwell Land
マカティの高級住宅街「Rockwell Center」を開発したことでも知られる。
■Federal Land Inc.
700万円〜1,000万円ほどの比較的安価な不動産開発実績が多い。
■Alveo
Ayala Landの傘下にあり、購入しやすい価格帯の不動産を多数手掛けている。
ブランド力も高い大手デベロッパーであれば、不動産事業のほかにも金融やインフラ、エネルギー事業、小売業などの幅広い事業を手掛けていることが多く、資金ショートで物件が竣工しないというリスクはかなり低くなります。
中小デベロッパーの開発する不動産と比べれば価格は高めになりますが、その分安心して購入することができるでしょう。
またもちろん、中小デベロッパーがすべて竣工しないリスクが高いわけでもありません。
そこはフィリピン事情に詳しい専門家にアドバイスを仰ぐべきです。
■現地を必ず見る！
フィリピン不動産投資に失敗している日本人の多くが、実は現地を見ずに購入しています。
ネット上の情報だけを鵜呑みにし、「立地が良さそうだから」「エージェントの担当者が良いと言ってるから」などと自分で何も確認せずに投資するのは非常にリスキーです。
フィリピンと日本では道路の渋滞具合や人々の流れなども違うため、頭の中の想像だけでは限界があります。
物件の質が思ったよりも悪かった、というパターンも多いです。
不動産は決して安い買い物ではありません。
効果的なリターンを期待するなら、面倒でもフィリピンまで行って、コンドミニアムの周辺環境なども見ながら、本当に自分が納得したものを購入するようにしましょう。
■信頼できるエージェントに頼む
フィリピンは人口も順調に増加しており、高い英語力も持っていることから、今後も経済が伸びていくことが期待できます。
不動産価格は確実に上がっていくため、投資するには非常に魅力的なマーケットです。
しかし、安易に飛びついて失敗している人が大勢いることも確かです。
フィリピン事情に精通している人に紹介してもらうことも、重要なポイントになります。
フィリピン不動産を紹介してくれるのは主に、
■フィリピン人ブローカー
■デベロッパーの社員
■日本の仲介会社
などがあります。
フィリピン人ブローカーは単にセールスを目的としているアルバイトのようなものなので、実際に購入してからのサポートはほぼ皆無と思って良いでしょう。
最悪の場合、お金だけ払って物件が手に入らないなどのリスクが非常に高いので、利用しない方が無難です。
デベロッパーの社員はブローカーよりは安全ですが、紹介後に部署移動になったり退職したりして、連絡が取れなくなることがあります。
最も安心できるのは日本の仲介会社でしょう。
ただし、フィリピン現地にもオフィスを持っていることが条件です。
日本にしかオフィスがない会社は実際に不動産を見ていないこともあるので、リアルな情報をお客に届けられません。
■現地オフィスのあるBTWINがおすすめ
オススメしたいのは、BTWINです。
BTWINは首都マニラのグローバルシティにオフィスを持ち、日本人向けに不動産の紹介や資産運用のコンサルティングなどを行っています。
一人一人のニーズに合わせて、信頼できる大手デベロッパーの優良な物件を紹介し、さらに現地へ行って実際にコンドミニアムに泊まれる視察ツアーもご案内しています。
日本語通訳も手配できますので英語が苦手という方も安心です。
ぜひ一度、フィリピンへ足を運んで現地の様子をご自身の目で確かめてみてください。
フィリピン不動産に興味はあるけど何から始めて良いかわからない、資産運用について相談したい、投資のリスクについて知りたい、などなど、まずはお気軽にご連絡ください。
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